一边摇摇欲坠，一边巨擎加码，站在风口的长租公寓还能安全着陆？

  6月18日晚间，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓(NYSE:DNK)发布公告，公司CEO高靖涉及有关部门的调查，董事会已任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩为临时CEO，该任命即刻生效。

  消息一出，蛋壳公寓盘中多次触发下跌熔断，截止收盘，股价收于8.75美元，跌幅6.32%。蛋壳公寓方面表示，高靖所涉及的调查事项与蛋壳公寓并无关联。公司其他董事及管理人员均未收到与该项调查有关的通知及问询。

  蛋壳公寓的爆雷，吸引市场目光的同时，也让长租公寓再次走到台前。近年来，长租公寓经历了资本涌入的高光时刻，也经历了无数的质疑与揣测。本文将回顾长租公寓的前世今生，揭开野蛮生长背后的资本困境!

  长租公寓市场起步

  品牌爆发式萌芽

  2014年11月，经由车库咖啡创始人苏菂牵线搭桥，雷军宣布投资YOU+国际青年公寓。彼时正值小米爆红网络，互联网大潮兴起之时，雷军正处在媒体的聚光灯下。于是这一消息迅速占据了各大媒体头条。

  YOU+国际青年公寓，也在雷军的“5分钟1亿投资”的带领下挤入公众视野，也使得青年社区、社交元素成为长租公寓的原生标签。

  在这一事件的推动下，长租公寓市场开始更多地受到资本市场关注，越来越多的长租公寓品牌如雨后春笋般诞生，魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等，也都在此时登场。

  政策东风吹起 资本蜂拥而至

  长租公寓市场蓬勃发展

  2015年，住建部发[2015]4号文：建立多种渠道，发展租赁市场

  2016年3月，国务院发布《2016年国务院政府工作报告》指出建立租购并举的住房制度

  2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

  之后政策不断加码，而长租公寓市场也正式进入蓬勃发展期。资本蜂拥而至，地产系企业也纷纷入局。招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等相继诞生。

  长租公寓在这一时期依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式，完成了第一轮积累，也留下了诸多隐忧。

  盈利模式模糊不清

  长租公寓相继爆雷

  找不到盈利模式一直是长租公寓面对最大的难题。坊间传闻，潘石屹在2018年就曾如此评价长租公寓：“我不建议做长租公寓，这个生意是亏的。”果不其然，在2018年，长租公寓市场迎来了意料之中的爆雷潮。

  ▲2018年至今因资金链断裂而倒闭的长租公寓

  眼见国内长租公寓市场一片风雨飘摇之势，头部企业则掉头带着其规模优势和宏伟的发展蓝图奔向太平洋东岸，寻求上市融资。

  2019年11月，连续三年亏损的青客公寓成功赴美上市，成为国内第一家登陆美国纳斯达克的长租公寓企业。

  继青客之后，2020年1月，蛋壳公寓也完成在美上市。

  然而上市之后，蛋壳和青客并没有等来预期的融资输血和规模效应，却遭遇了2020年突如其来的疫情，这无疑让本就并不宽裕的现金流状况雪上加霜，其运营现状也显得步履维艰。

  蛋壳公寓 "麻烦"缠身

  据相关人员透露，从3月1日至今，深圳市消费者委员会投诉咨询部累计接到针对蛋壳公寓的投诉219宗，主要集中在消费欺诈、合同纠纷、强制退租等类型。有关部已明确表示将介入相关问题调查。而蛋壳公寓需按要求提供租赁合同文件，相关业务文件，个案情况等，同时接受对房源的核查。

  雪片般飞至的投诉只是蛋壳公寓面对的麻烦大山中的冰山一角。4月30日，蛋壳公寓因侵权问题被致其APP遭苹果应用商店下架。

  与此同时，其自疫情以来，因免租问题引发的“租赁风波”也从未停歇，“借疫情之名涨租金”，“吃差价”，“吃相难看”等关键词伴随着以蛋壳为代表的长租公寓品牌频频出现在公众视野。

  比之更为严峻的是蛋壳越来越严重的亏损和遥遥无期的盈利。过去三年(2017-2019)，其分别净亏损2.7亿元、14亿元、34亿元，三年亏损51亿元。

  6月11日，蛋壳公寓发布的2020年第一季度的财报显示，其第一季度的净亏损为12.34亿元，与去年同期的8.16亿元相比，业绩非但没有“止血”，反而越亏越多。

  而作为长租公寓唯二两家上市公司中的另一家“青客”，其局面更加不容乐观。

  青客公寓 摇摇欲坠

  自2019年12年开始，也就是青客公寓刚刚成功赴美上市的一个月后，青客即被爆退不出押金，或即将倒闭传闻。此后，租客退贷、房东收房、供应商讨款……相关言论屡次出现各类社交媒体及各大论坛。

  历经官方多次辟谣，青客公寓遭遇资金困难的传言却从未止息。而这一消息终于在5月底等来了“官宣”。

  5月29日晚间，青客公寓官方微信号“青客租房”发布严正声明称，“今日，有网民在朋友圈发布、传播关于青客公司倒闭等不实谣言，我司在此严正声明，公司目前遇到了资金困难，但目前公司仍在正常运营中，一定会承担起应付款项的支付责任，不会逃避，对网络上恶意传播的不实谣言，青客保留依法追究的权利。”

  而地产系“长租公寓”们同样处境不佳。“兵强马壮”的万科也在长租公寓上栽了跟头。

  2019年7月，万科宣布“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约农民房房源。到此万科布局2年的“万村计划”正式宣告无限延期，其对于长租公寓业务的定义更改为：仍在爬坡期和探索期。

从规模化到精细化

  面对长租公寓频繁地暴雷与依旧模糊的盈利模式，越来越多的长租公寓运营方开始尝试从规模化扩张转向精细化运营。

  2020年5月，我爱我家2019年业绩会上透露，目前“相寓”持有13、14万套房源，已经在去年减少了3万套。“相寓”2019年减少了3万套房源，但运营效率反而提升了。

  我爱我家对于“相寓”业务的未来规划为，匹配不同客户的需求以获得利润——“客户有什么样需求，我就提供什么样的房子;有什么样的房子，就匹配什么样的客户。”

  回顾长租公寓将近十年的发展路，留给市场最深的印象是：“高收低租”、“规模越做越大，亏损越来越多”……留给消费者最深的印象则是：以“甲醛超标”为典型代表的室内环境浸染和防不胜防的“租金贷”。

  而与市场面的“谈租色变”截然相反的是，各路资本依旧翩然而至。

 资本涌入，前景向好?

  相关机构数据显示，截至去年年底，国内百强房企中有约1/4都布局了长租公寓业务，其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间，成为集中式公寓的主力。

  资本市场和政府部门也仍未放弃，从资本投入，资产证券化等不同途径源源不断地向长租公寓企业“输血”。

  软银向自如和贝壳找房分别投资10亿美元，其中5亿美元直接投资自如；建行定向1900亿投放长租公寓；公募REITs试点；中海企业发行95亿元住房租赁专项公司债券；华润置地发行50亿住房租赁公司债；全球租赁住宅领军企业睿星资本Greystar，也宣布在中国正式推出首个高端租赁社区品牌——“驻在LIV'N”；中国平安与深圳市政府签署《公共住房投资建设运营战略合作框架协议》，将持续投入资金参与深圳以长期租赁为主公共住房建设。

  资本正身体力行地表达着对长租公寓市场的看好，也正说明着，长租公寓市场的远景依然可期，未来依然大有可为。

  伴随着我国城市化的进程推进，带来的是庞大数量的流动人口，随之而生的租赁市场将是万亿级别的。

  另一方面，对比当前美国租房人口比率约为36%，近邻日本，租赁家庭占比高达35%的发展经验来看，我国未来的住房租市场前景相当可观。

  政府输血 保驾护航

  2019年底全国住房和城乡建设工作会议上明确提出：2020年将重点探索把集体土地租赁房，委托给专业运营商配租的运行机制。2020年4月基础设施领域被率先推进公募REITs试点工作，银行、信托、地产基金等成熟金融机构小试牛刀，类REITs破冰、保险银行等长线资本涌入，整个行业快马加鞭前进。

长租公寓不缺未来

  租赁用地和集体租赁用地不断增多，截至 2020 年 4 月，全国范围内总计推出租赁用地近200幅，规划建筑面积超 1200 万方，预计未来能释放近 20 万套租赁房源。

  “商改住”政策在全国范围内实施，大量商住类物业、商办项目的土地属性被调整成租赁型住宅，改建后只租不售。

  无论是从市场面还是政策面来看，长租公寓的春天依然可期。只是对于行业盈利模式的探索迫在眉睫，在“品牌、产品、服务”上还需更精细地打磨。

  整个长租公寓行业需要在满足消费者最迫切的安全性和价格条件后，再寻求更有竞争力的产品与服务的可能，以拉高整个行业的整体水平。长租公寓不缺未来，只是还需市场与经营方共同的时间与耐心。

撰写 | Transmit研策部

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