2020上海办公物业市场半年报发布

  席卷全球的新疫情贯穿整个2020年上半年，尽管国内较早实现了疫情遏制，但各城市经济活动仍不可避免受到不同程度的冲击，商业地产市场受到的冲击尤为显著，“复苏与恢复”是上半年市场的主基调。

  从各主要城市的表现来看，以上海、杭州、南京、苏州为代表的东部沿海城市和以深圳、广州为代表的南部城市展现出了较强的韧性，其经济复苏与市场恢复的推进成效也更为显著。

  上海自一季度末开始进入全面复工复产，市场快速重启，各交易活动逐步有序恢复。

  土地市场

  上半年上海土地市场供应节奏明显加快，1-6月全市共计24个商办类地块成交，其供应总体量已达到2019年全年水平。

  区域分布上，中心城区供应体量占比近6成，徐汇、静安、普陀、长宁均有重要地块出让。此外，临港新城建设正式进入加速阶段，上半年共计完成7个商办类地块出让，其中3个功能性项目组团：临港新城片区主城区临港105金融总部湾东、西两个地块及上海国际文化创意园区均顺利出让，其总供应办公面积超过70万方。且下半年临港仍有大批量商办土地计划出让。此外，刚刚完成规划更新的虹口北外滩、中心城区老静安、黄浦均有不同数量重点项目地块出让。下半年土拍市场势必延续上半年热度。

  新增规划方面，除去堪称本世纪以来上海最大手笔规划的北外滩新规划及临港新片区规划，普陀真如、宝山南大、浦东金桥等区域相继有可观体量的商办供应新增规划或调整。而市中心的城市更新亦转入快车道，黄浦金陵东路、新天地福佑地块等重点项目取得节点性突破。从当前规划来看，上海办公市场本轮供应潮延续的时间或将比预期更长、规模更大。

  重点地块出让·徐汇滨江

  西岸金融港地块花落香港置地

  逾310亿刷新中国大陆总价地王记录

  这一巨无霸地块总开发体量达180万方，将为市场带来约66万方办公，约21万方商业，5.5万方酒店。与此同时，这一地块也将为徐汇滨江新增280米高楼群。

  重点规划更新·北外滩

  史诗级规划

  840万方开发体量，480米浦西新天际线

  酝酿多时的虹口区北外滩新规划于一季度正式发布，北外滩在新一轮规划中，大幅度提升了定位，计划打造成新时代与外滩和陆家嘴具有同等能量的新标识。北外滩整体开发规模提升至840万㎡，将建设一座480米的浦西最高楼，以及300-380米，200-250米的两个层次的超高层建筑群。

  此规划可谓为1990年上海启动陆家嘴规划建设之后，最大规模、最大能级以及最大手笔的方案。其中部分地标级商办地块有望年内出让。

  租赁市场

  上半年全市办公租赁市场共计约51.7万方新增供应量，共9个项目上市，分别位于前滩、黄浦世博滨江、浦东北滨江、大虹桥及新静安彭浦。受到疫情影响，部分项目上市时间顺延。但预计下半年，虹桥商务区、北外滩、西岸、后滩、苏河湾等区域均有可观体量面市，总供应量将超过200万方。

  随着疫情状况的逐渐稳定，二季度市场租赁活动逐步恢复，前期压抑需求释放，市场活跃度明显提升。但上半年录得净吸纳量仍不足去年同期的两成。由于宏观环境存在的不确定性，使得企业强化成本导向，暂缓扩张，采取保守的租赁策略，对灵活租赁的需求增加。基于此，精装型办公产品及联合办公产品受到市场关注度明显提升。

  在区域选择上，供应体量充足，更具性价比优势的非核心区(如前滩、大虹桥等)更受市场青睐。面对严峻的市场环境，业主方普遍选择以价换量应对市场，二季度全市平均租金报价环比录得大幅下跌5%。

  2020年上半年租赁市场新增供应代表项目

  虹桥商务区——富力环球中心

  浦东塘桥·陆家嘴滨江中心

  散售市场

  1-6月全市共计20个项目取证，为市场新增约40.6万方办公供应，供应总量同比下滑22%，分布上相对集中在闵行、青浦、嘉定、黄浦四个区域。

  需求端方面，上半年全市办公共计成交面积约43.6万方，尽管黄浦南外滩、新静安彭浦、浦东前滩、松江九亭均录得重点项目集中成交，但成交量同比降幅仍达29%。与此同时中心城区项目集中成交拉升全市成交均价至53,805元/平方米。

  2020年上半年销售市场新增供应代表项目

  青浦·漕河泾赵巷园区

  南翔·融创西环中心

  大宗市场

  相对散售市场，办公大宗市场交易一直处于活跃度相对较高的状态。上半年全市办公大宗交易市场共录得13笔成交，成交总金额逾370亿元，基本持平于去年同期水平。

  2020年的疫情作为典型“黑天鹅”事件为市场带来重大不确定性，但从现有疫情发展的状况及未来的趋势来看，上海办公市场有望成为大量资金为满足资产配置需求的关注焦点。

  另一方面，在经济环境与市场发展的双重压力下，房企的行业洗牌加剧，更多房企迫于现金流与偿债压力，其在售资产普遍具有较大的议价空间。

  2020年上半年大宗市场成交代表案例

  平安42.67亿收购黄浦滨江歌斐中心

  长城国富置业28亿出售打浦桥长城金融大厦

  展望后市

  随着企业活动的恢复，下半年租赁市场有望进一步回暖，但幅度有限。基于市场形势，业主方将延续较灵活的租赁策略，市场进一步向租户方倾斜。

  散售市场则依旧聚焦于外围类住宅产品。因流动性释放及融资环境改善，预计将为大宗市场带来新一轮的机会。

报告撰写 | Transmit研策部

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