2021年办公市场供应量将突破历史水平，约500万方在途

2021年上海办公楼市场预计将迎来史上最大规模供应，尽管2020年下半年经济复苏，需求回暖，但供求失衡已然积重难返……

整体市场

■ 整体办公市场开发节奏受疫情影响明显

受到疫情影响，使得办公市场供应高峰未能如期而至，这将使得原本应上市的供应出现积压后延，也将很有可能导致未来短期内的供应压力出现更大幅度的增加。

■ 细分市场的复苏进程出现分化

由于各城市在产业基础、政策倾斜度、基础设施等方面存在差距，使得各区域城市市场复苏的程度出现分化；就城市内部区域市场而言，在企业成本导向的作用下，部分新兴商务区凭借性价比优势实现对核心区优质租户的导入，使得其商务区成型加速。

■ 周期性买方市场持续

供需失衡矛盾在疫情的冲击下加剧，急速增长的市场供应与仍处恢复期的市场需求促使市场天平持续向买方倾斜。

租赁市场

■ 大规模供应潮延续，市场持续承压

2020年大批项目的上市时间后延，使得市场去化压力得到短暂缓冲，空置率略有回调。但2021年市场的供应量预计将突破历史水平，核心区与非核心区均有可观体量待上市，而部分标志性项目的上市将有望带动热点板块的转移与市场竞争格局的重塑。新的热点板块将随着各区域开发进程与发展成熟度不同产生，例如：大虹桥、北外滩、西岸等。

■ 需求市场快速恢复，但难改供需失衡定局

下半年随着疫情稳定和经济快速恢复，科技新媒体与金融行业的强势发展扩张带来一波市场需求的反弹，但对总体市场日益加剧的供需矛盾现状影响甚微。

■ 整体市场租金延续下行趋势

供需矛盾进一步激化，市场竞争环境的恶化，推动业主方的价格预期更趋于理性化，使得短期内整体市场的租金价格缺乏上涨动力。

散售市场

■ 供应量大幅增长

下半年中心城区几个大型项目取证，推高了市场总体供应量，也使得中心城区供应量占比大幅提升。

■ 外围区域办公市场活跃度略有提升

办公市场主流去化方式仍旧偏向大宗销售，散售产品的市场需求总体仍旧处于低迷状态。外围市场“类住宅”产品在整体房地产市场向好的大背景下，市场活跃度有所上升，但其市场总量有限，影响甚微。

大宗市场

■ 市场持续向买方倾斜

融资难度的提升与降负债需求使得部分房企对资产变现的迫切度增强，市场上可供应选择的优质资产数量的增加使得持币入场的买方拥有更高的谈判话语权。

■ 内资买家主导市场

受到疫情阻隔与国际政治环境的影响，2020年全年上海办公大宗交易市场境外投资者相对沉寂，内资买家支撑市场，产业自用客户与金融保险机构成为主力。

■ 客户结构的变化导致市场热点区域与产品类别的迁移

产业自用客户崛起，使得体量较小、总价可控的小独栋产品的市场需求度大大提高。同时产业类客户对于产业聚集度与政策扶持的关注度，使得以大虹桥为代表的极具政策优势与特色的区域市场热度明显提升。

2021市场展望

■ 租赁市场

总体经济的上行趋势为市场需求的恢复奠定基调，但在大规模供应与供需失衡的大背景下，业主方将保持相对理性的价格预期，并延续较灵活的租赁策略。此外，基于各区域的发展成熟度不同，将出现板块热点。

■ 散售市场

办公散售市场的活跃度仍难有大起色，但住宅市场的热度上升与政策调控的收紧有望为外围市场类住宅产品带来一定机会，但其客观存在的政策风险决定了其市场影响力有限。

■ 大宗市场

基于买卖双方现状，2020年末的大宗市场成交余热预计将延续至2021年。中国良好经济复苏形势，将提振境外投资者信心，其市场活跃度有望提升。