逆水行舟，中小型房企求生之战

行业百强新贵，身陷资金链断裂牢笼

10月底，三盛宏业集团董事长陈建铭现场洒泪的图片在朋友圈疯传，起因为三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。

这家成立于1993年的地产商，连续15年位于中国地产百强。2018年，三盛宏业被中指院评为百强房企第54位。相关机构数据显示，2019年上半年，三盛宏业以94.5亿元的销售额位列操盘金额榜第98位。

如今这家百强企业风光不再。

三年前，三盛宏业向员工发行3亿理财产品，但逾期未兑付。就在大家苦等公司支付本息之际，有财务人员发现，一些高管和高管的亲朋拿回了钱。10月下旬，三盛宏业全国各地的员工们来到其位于上海的总部“要说法”。

消息显示，三盛宏业资金紧张情况，在几个月前就有端倪。据相关人士透露，几个月前，三盛宏业就已出现拖欠供应商货款迟迟不愿支付。此外，三盛宏业于2016年所发行的公司债中，有部分于今年到期，而三盛高管也承认，公司债的兑付也十分困难。

三盛宏业，中小房企艰难生存的缩影

近日，颐和地产被曝未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金，已构成实质违约。

颐和地产作为老牌粤系房企，曾先后进入沈阳、西安、包头、鞍山、银川等多个城市，形成了“扎根广州、辐射全国”的布局，也是当年的豪宅代表之一。不过，终究还是面临违约风险。

今年地产圈最大的爆雷则是银亿。今年6月，因为资金出现问题，银亿出现债务违约，已于6月14日向宁波法院申请破产重整。这家公司在2016年销售收入曾达到652亿元，总资产近800亿元。

冰火两重天，有人欢喜有人愁

10月底，相关机构发布数据显示，TOP3房企碧桂园、恒大、万科累计销售额均超5000亿元，“千亿”房企增至25家，各阵营房企间分化继续加剧。

公开数据显示，中国恒大10月单月销售达930亿元，同比大增75%，连续两个月单月销售创下历史最高纪录。前10月恒大销售额达5462亿元，超越万科（5199亿元）排名行业第二，目标完成率91%，提前超额完成全年6000亿元销售目标已毫无悬念。

从各房企公布的销售及增长率数据来看，龙头房企凭借较强的综合实力和营销能力实现了较高销售额。在市场大环境发生变化的情况，不同的企业展现出的应对能力差距较大，但榜单中前50位的企业仍然具有相当强的能力。而这一状况势必将加剧行业的集中度。机构披露的数据显示，2019年1-9月，TOP100行业集中度高达74%，TOP50集中度为61%，TOP30房企集中度为50%。这意味着，行业前30强占据了一半的市场份额，中小房企的生存空间正在被逐步挤压。

中小房企三难，融资难、拿地难、销售难

早前投资过凤凰古城景区，主攻文旅地产的河北秀兰集团发表声明，表示公司确实遭遇资金周转难题，还列举出四个原因：

这些基本涵盖了房企缺钱“诱因”。

资金不畅，是中小房企现阶段面临的最主要难题。

今年以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。从暂停部分房企境内发债、ABS融资，到严控房地产信托规模，再到房企美元债发行均遭遇压力。随着融资不断紧缩，房企融资也在加速分化，资金向大型房企和央企、国企倾斜。中小房企找钱难，借钱也贵。

求生之路——孤注一掷却未必时来运转

上市or多元化

2018年以来，港股迎来一波内地中小房企上市潮。

似乎在各家房企眼中，上市宛如最后一根救命稻草，是“上岸”的最后一线希望，大家奋不顾身，都想博一次生存机会。以谋求上市之后的品牌价值提升，进而实现对销售、拿地或融资等多方面的利好。

即便上市能带来众多机会，却也不意味着能逆势翻盘。从已经完成上市的中小房企的现状来看，除因对外合作战略得当的弘阳和踩中棚改风口的中梁等极个别企业有突围之势，其他仍深陷规模小、盈利能力弱、增长可持续性不够的泥潭。

另一方面，面对房地产行业日益激烈的竞争，相当一部分房企走上了多元化的转型之路，寻求在其他领域的发展机会。然而中小型房企因自身的规模及资金实力限制，其抗风险能力极弱，一旦决策失误，极为容易造成资金断裂。

以三盛宏业为例，近年来，三盛宏业在海运、科创及大数据领域均有所布局，其持续打造“中昌云”“工业云”“航运云”等产品，深化“1+6”产品体系建设，重点打造“中昌数创智慧谷”产业园品牌，计划以“科技+金融”的发展模式打造千亿级的平台型科技投资集团。但从三盛宏业的多元化业务运营情况来看，其的确没有为母公司带来源源不断的现金流。10月30日，中昌数据发布的2019年三季度报表显示，公司2019年1~9月实现营业收入23.55亿元，同比增长9.35%，归属于上市公司股东的净利润2830.60万元，同比下降70.89%。

分析认为，三盛宏业遭遇流动性危机的原因在于“摊子铺大了”。“因为公司摊子太大，到处差钱，到处要堵漏，不得不高额发售集资理财，结果集资不但不够用，漏洞还越来越大。”与三盛宏业情况相似，包括新光集团、华业资本等部分中小房企破产都与其激进的多元化战略息息相关。

当前市场环境下，中小房企处在固守现有业务将逐步被蚕食，跨行业转型走多元化之路则稍有不慎将加速消亡的尴尬境地。中小房企的境遇也许远未到最艰难的时刻，债务违约、资产处置、兼并重组的情况未来可能会更多，若要顽强生存下来，势必要找到自己的发展之路与发展节奏。

撰写 | Transmit研策部
图片 | 部分来源于网络