「2019年年度上海写字楼市场简报」正式发布

随着多地区城市化进程推进，全国范围内办公市场已经进入大开发状态，2019年有超过10个城市开始进入大规模开发状态和集中上市。
除沿海及几个一线城市，中西部部分城市也开始步入规模性开发阶段，如武汉、西安、成都等城市均在2019年录得30-50万方不等体量入市。
不同城市的产业能力差异带来城市间办公市场发展状况的分化，但供应过剩已成普遍现象，且短期内必将持续。
2019年作为上海办公市场进入整体大规模开发的第一年，各个新兴板块开始出现了集中入市现象，上海作为经济中心城市的规模呈现出大幅度扩张态势。

2019年上海土地市场新增商办土地持续增加，市场出现更多的新兴商务区。
全市土地市场当年共计29个商办地块成交，预计将为市场带来超过300万方的商办物业体量，其中约六成体量分布在中心城区。

土地市场年度代表性地块

张江副中心核心区“科学之门”地块

320米双子塔

超百万方供应量

张江或将成为上海下一个新兴商务集中区

另一方面，新增规划持续增加，市场整体开发态势延续。
年内多个地区公布新增商办用地规划或调整原有用地规划，大批区域超高层地标已规划在途，徐汇滨江、中环近铁、宝山南大、普陀真如均有可观体量规划。

年度新增供应体量首度突破200万方，供应市场开始进入爆发性增长的第一年，新兴商务区新项目扎堆上市 ，整体市场竞争环境日趋激烈；
经济增速放缓叠加中美贸易摩擦影响，需求市场趋于萎缩，整体市场供需矛盾加剧；
供需失衡环境迫使价格下行，不同区域程度有所差异，但总体趋势一致。

2019年散售市场信心匮乏，年度总供应量环比降幅近60%，市场需求持续低迷，年度总去化量维持在110万方左右。
产品特性层面上，“类住宅”产品为外围办公市场注入一剂“强心剂”。但受限于监管层面影响，其对整体市场的提振影响略小，中心区域纯办公产品仍是主流。

散售市场年度代表性项目

松江新城·龙湖星图

青浦新城·万达茂

2019年大宗市场延续了2018年的热度，但自二季度开始成交回落，年度办公市场大宗交易额最终定格在约550亿。
有别于上一年度，年内主要大宗交易集中在中心城区的地标型项目，市场对于项目区位及价值的要求越来越高。

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新冠疫情影响或将延续至5月，预计国内经济修复早于国外，下半年可初见成效；基于政策对企业的扶持，市场需求有机会迎来反弹；房地产政策调控风向有望转变，整体市场有可能迎来机会窗口。

报告撰写 | Transmit研策部

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